2023年第一季度，全市整体新增供应量增加328,524平方米，受新增供应及部分楼宇租户退租影响，全市整体写字楼净吸纳量为-330,007平方米，连续四个季度录得负值，净吸纳量下降明显。本季度三个入市新楼宇分别位于给中关村、丽泽、上地/北清路商圈，将为入市商圈的企业带来了新的选择，预计2023年将会有更多新增供应项目入市拉升整体市场存量。

2023 年第一季度全市整体写字楼空置率继续走高，环比上季度增加 2.92 个百分点，其中全市甲级（含顶级）写字楼空置率环比上升 1.30 个百分点。全市整体平均租金持续降低，环比上季度下降 0.38 个百分点，部分高空置率楼宇成交租金呈持续下行态势。

本季度一方面受整体市场需求量收缩影响，租金进一步承压，另一方面受部分企业退租，租金继续呈下行态势，全市整体成交租金为每平米每月 277.80 元，环比上季度降低 0.38 个百分点。

其中甲级（含顶级）写字楼成交租金环比下降 0.34 个百分点，为每平米每月 339.25 元；乙级写字楼成交租金环比下降 0.56 个百分点，录得每平米每月 205.30 元。

2023 年第一季度核心商圈整体甲级（含顶级）写字楼净吸纳量为 -109,503 平方米，空置率环比上升 1.62 个百分点，录得 15.63% ；成交租金环比 2022 年第四季度下降 0.45 个百分点为每平米每月 373.89 元。除丽泽区域成交租金环比上季度有 0.6 个百分点的上升，金融街、东二环区域的成交租金环比上季度无变化，其他区域均有不同程度的下跌。

本季度核心商圈整体乙级写字楼净吸纳量为 -109,752 平方米。乙级写字楼的空置率环比 2022 年第四季度上升 2.08 个百分点，录得 14.34% ；成交租金继续呈现下降趋势，环比上季度下降 0.77 个百分点至每平方米每月 237.35 元。其中望京 / 酒仙桥商圈的成交租金降幅相对显著，环比上季度降低 1.4 个百分点。

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从市场租赁需求分析

1、从行业角度分析

2023 年第一季度写字楼市场，受到国内经济复苏等宏观因素的影响，新租 / 搬迁需求环比上季度有所增加，但仍陆续有企业退租或缩减面积情况发生，伴随着新楼宇的入市，净吸纳量环比上季度有明显降低。

本季度外资企业成交面积下降 2.5 个百分点，成交数量占比下降 3.3 个百分点。本季度有众多企业择机搬迁，甲级写字楼成交占比增幅明显，甲级写字楼成交面积占比上升 14.5 个百分点。

科技、金融、专业服务行业始终是市场成交的主要来源；金融行业成交面积占比上升 12.1 个百分点，科技行业成交面积占比下降明显，降低约 14.2 个百分点。

2023年第一季度科技行业在京通传媒及望京/酒仙桥商圈成交面积占比显著，占比超过全市的五成，CBD、中关村等商圈也有该类企业落位。

金融行业在中关村、金融街、 CBD 、丽泽、东二环商圈均有落位，本季度金融行业在中关村商圈成交面积有明显增加，环比上升 65.6 个百分点。 CBD 及丽泽商圈良好的楼宇品质吸引了本季度六成的专业服务类企业进驻，丽泽商圈作为新兴商圈，已经成为众多专业服务类企业提升形象、降本增效的优选商圈。

2、从成交角度分析

2023 年第一季度， CBD 、望京 / 酒仙桥、中关村、丽泽是本季度成交的热点区域，占比超过全市成交面积的 50% 。 CBD 商圈在本季度成交面积占比为 18.2% ，望京 / 酒仙桥、中关村商圈成交面积占比均为 12.4% ，丽泽商圈成交面积占比为 9.7% 。

从 2023 年第一季度写字楼成交面积来看，本季度 5,000 平方米以上的成交面积占比最大，为 43.9% ；超过 2,000 平方米且在 5000 平方米以内的成交面积占比超过全市成交面积的四分之一，为 25.2% 。

3、 从主要成交环比变化分析

按行业成交面积 (-/+) 环比变化

2023 年第一季度从行业成交面积来看，金融行业本季度成交面积环比上季度上升超过 10 万平方米，成交数量涨幅为 63.46% ，表现活跃；包括科技、制造业、能源业、能源化工等其他主要行业成交面积均有上升。

按楼宇等级成交面积 (-/+) 环比变化

2023 年第一季度从楼宇等级成交面积来看，本季度各等级楼宇成交面积环比上季度均有所上升；其中甲级写字楼成交面积增长超过 20 万平方米。

按商圈成交面积 (-/+) 环比变化

2023 年第一季度从各商圈成交面积来看， CBD 、丽泽商圈本季度成交面积增长明显，约为 6 万平方米和 4 万平方米，表现活跃，除燕莎商圈外，其他商圈成交面积环比上季度均呈现不同程度上升。

2023 年第一季度受国内经济复苏、疫情结束管控放开影响，租赁需求在春节后虽有所反弹，吸纳量环比上季度亦有所增加，但新项目的入市及部分楼宇租户陆续退租使空置率仍未止住上行趋势。

2023 年还将有多个项目陆续投入市场，全年新增供应量将达到短期内的高峰，空置率还将继续上行。受高空置率影响，第一季度全市成交租金继续下跌，对于租户进行楼宇品质升级依然会是较好的机遇；而发展商需要及时调整其租赁策略，以在目前需求疲软且不稳定的市场环境下留住租户或吸引企业入驻。

2023 年北京写字楼市场将迎来多个优质项目入市，随之迎来供应小高峰，预计全市写字楼市场将有将近 180 万平方米的新增体量投放市场。而现有项目也仍陆续释放可观的可租面积，推进新租需求的落地。

2023 年第一季度，受空置率持续上行影响，预测短期内北京写字楼成交租金将继续降低；从中长期来看，空置面积逐步被去化将增加空置率降低的可能，而成交租金预测将有所回升。

在 2023-2026 年，全市主要商圈新增供应量主要集中在 CBD 、望京 / 酒仙桥与亚奥商圈。金融街、中关村、丽泽和东二环商圈也将有新的写字楼项目陆续投入市场。

在 2023 年至 2024 年，除了大量新增项目集中入市，部分现有项目也投入了项目更新计划，在望京 / 酒仙桥、亚奥、长安街、中关村、金融街以及丽泽商圈均有更新升级项目体量投入市场，给入驻企业提供更好的办公环境及体验，展望未来五年，北京写字楼市场活跃度会逐渐回暖。