2025全年，北京写字楼市场呈现租金降幅收窄、核心吸纳向好的特征。但核心商圈租金受市场波动的影响程度略高于全市平均水平，全年累计净吸纳量持续增长。预测2026年将达到近五年供应高峰，市场表现可能更为活跃，但新增供应加之部分存量释放影响，成交租金可能还将下行。

空置率层面，2025年整体市场同比去年下降2.08个百分点，除第一季度受大量项目入市影响，空置率环比上升；其余三个季度空置率均有下降。在主要商圈中，望京/酒仙桥、东二环、亚奥、金融街和丽泽的空置率降幅相对明显，而长安街、燕莎商圈空置率均有上升。

新增供应层面，2025全年迎来8个项目投入市场，带来超过53万平方米的新增供应，其中甲级写字楼占比为46%，为企业带来更多选择机遇，并凭借新楼宇的良好品质，在年内实现了12.7万平方米的存量去化。

净吸纳量层面，全年整体市场净吸纳量为924,766平方米，其中核心商圈甲级（含顶级）写字楼净吸纳量为319,536平方米，市场表现活跃；纵观全年，除长安街和燕莎商圈净吸纳量呈现负值，其他商圈净吸纳量均有增加，中关村商圈表现更为活跃，行业头部企业成为去化主力，环比上升14.7万平方米。

2025年第四季度，北京写字楼市场迎来两个新项目入市，但受部分楼宇年终去化影响，全市整体及全市甲级（含顶级）写字楼空置率环比下降；新租/搬迁/扩租交易活跃度仍表现良好，全市整体成交面积录得61.3万平方米。中关村、望京/酒仙桥商圈表现积极，甲级写字楼成交占比显著提高，科技互联网、金融、专业服务行业持续占据市场交易的主导地位。

本季度迎来两个新项目入市，丰富了市场的选择，预计2026年将有更多的新增项目交付。全市整体写字楼净吸纳量环比上升11.6万平方米，其中甲级（含顶级）写字楼净吸纳量为105,430平方米，环比下降6.7万平方米。

成交租金仍处下行区间，但降幅较去年同期明显收窄。甲级（含顶级）写字楼成交租金环比下降1.72个百分点，为每月每平方米212.79元；乙级写字楼成交租金环比下降2.45个百分点，录得每月每平方米139.69元。

第四季度核心商圈甲级（含顶级）写字楼净吸纳量为93,097平方米，空置率环比上升0.09个百分点，录得15.23%；成交租金受存量竞争影响，仍在走低，环比上季度下降1.85个百分点，为每月每平方米253.72元。

除中关村、东二环和望京/酒仙桥商圈成交租金环比上季度降幅分别为4.6、3.2和2.7个百分点外，其他商圈成交租金跌幅均维持在2.0个百分点以内，长安街商圈的成交租金相对稳定。

第四季度核心商圈乙级写字楼净吸纳量为22,414平方米。乙级写字楼的空置率环比上季度上升0.08个百分点，录得16.78%；成交租金环比上季度下降2.28个百分点至每月每平方米160.52元。其中东二环、丽泽和CBD商圈成交租金变化较大，环比降幅均在3个百分点或以上。

按行业成交面积(-/+)环比变化

按楼宇等级成交面积(-/+)环比变化

从楼宇等级成交面积来看，顶级和甲级写字楼成交面积环比上升，乙级写字楼成交面积环比下降，降幅超过13万平方米。

按商圈成交面积(-/+)环比变化

从各商圈成交面积来看，中关村、望京/酒仙桥商圈本季度表现活跃，成交面积环比上季度涨幅分别接近7万平方米和2万平方米；亚奥、东二环、金融街、CBD、丽泽商圈相对稳定；燕莎和长安街商圈成交面积环比均有减少，燕莎商圈的降幅最为明显，接近2万平方米。

2025年全年投入市场的新增供应量超过了53万平方米，其中甲级写字楼占比超过40%；截至四季度，部分楼宇延期交付，预测2026年全市新增供应将会超过一百三十万平方米，而其中核心商圈新增供应也将超过七十万平方米。预测供应量较大的CBD、望京/酒仙桥商圈，以及周边商圈市场都会受此影响，成交租金延续下行。

展望未来，2025年北京写字楼市场活跃度相较以前有明显提高，但加之部分存量释放及新增供应影响，市场竞争还将加剧，呈现“需求复苏与竞争加剧并存”的局面。从写字楼业主层面，在以消化现有存量、提升运营效率为基调的背景下，积极探索能够增强自身竞争优势的策略方案，将是与周边市场的角逐中的关键。从企业端来看，大量优质存量将为企业提高办公品质、降低办公成本、吸引高端人才层面提供更多助力。